文化创意随笔之五十：养老文化地产需要政府助力
尽管国家将建立和完善以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。居家养老、社区养老承担了中国大部分的养老任务，那些需要集中养老的老人，政府公办的养老福利院就是加大马力猛扩展也无法满足其需求。有关数字表明，2011年底，全国各类养老机构的养老床位315万张，床位数占老人总数比例仅为1.77%，而在养老机构工作的员工，每年取得养老护理员国家职业资格证书的只有两万人，全国从业人员不足百万。在北京、上海等一线城市，许多老人排队等着公营养老机构的床位。发展民营（私立）的养老机构将是满足养老市场需求的重要途径。
民营老年公寓能为拥有中高经济收入的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体。他们认为现有公营养老机构和设施已不能满足他们日益提高的养老需求，特别关注能提供优质服务的民营养老机构。福建一些大城市高收入老年群体尽管没有北京、上海多，但还是占有一定的比例，这为民营养老机构提供了市场空间。
民营老年养老机构，虽属于商业房地产范畴，但福利、文化的性质远比普通的商品房明显。民营养老机构显示出福利性事业，市场化经营的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，老年群体收入差距悬殊，政府会更多地关注并解决社会“低保”，以及普通工薪阶层的集中养老问题，这实属于“雪中送炭”；对于那些想支付较高费用、享受较高档养老待遇的老年群体、政府还没有更多地精力和财力做“锦上添花”的事，这为房地产商开发民营养老文化地产腾出了空间。但是，大规模地开发民营的老年公寓仍属于新兴事物，它是逐渐老龄社会中老年人集中养老和社会化投资并企业化经营的文化地产开发混合体。一方面，需要政府对其扶持，助其发展；另一方面加强规范，引导民营养老地产健康发展。比如，拿地问题，如想在闹中取静的市中心或风景优美的市郊开办民营养老机构，就需要政府合理统筹，并在用地规划和地价优惠上给予照顾，因为，它毕竟是兼有福利性质养老事业，在某种意义上是分担了政府应当承担，但目前无力承担的集中养老责任。民营养老机构设施，因构造要符合老人生活习惯，又要有许多附属的配套建筑，造价肯定比建普通商品房高，加上老年公寓这种养老机构，不像出售普通住宅一样，一卖了之，它的租售方式比一般的住宅更为复杂，而要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足中高收入老年人的入驻，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分还要满足租用、长期度假需要。回收开发养老机构资金的周期远比建普通住宅楼长。这需要政府对此类的开发商在税费减免、金融支持方面给予更多的优惠。由于民营公共服务设施必须通过对公寓内老人经营来实现收回投资，确保正常运转，一旦这些公共服务设施产能过剩，工商管理部门应当允许其兼营对外营业，以保证公共设施的平稳运行。最近福建省政府办公厅下发的《关于加快发展社区服务业的意见》已经让养老地产开发商看到一丝曙光。《意见》指出：“对托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的相关服务，免征营业税；老年服务机构自用房产、土地，符合有关规定的，免征房产税、城镇土地使用税”。
民营老年养老机构，是具有老人文化含量的机构。要满足老年公寓中老年人对老人文化需求，不管是开发商还是运营商都无法单独满足其需求。在这种情况下，民营单位还无力动员社会机构团体的资源来为老年公寓的老年人无偿服务，需要政府动用其公共服务的权利，动员相关政府部门、机构、社会团体、民间志愿者等满足老年人的文化、精神慰藉的需求，使民营的养老机构充满浓浓的文化氛围，浓浓的人文关怀。
民营养老文化地产，作为为夕阳群体服务的朝阳产业，在中国还是刚刚起步，许多工作还是摸着石头过河，既需要民营房地产开发商勇于创新、勇于实践；又要政府将扶持民办养老事业当作一项重要课题加以研究，并出台实质性的政策，加以引导和扶持。
（待续：请看文化创意随笔之五十一）
二〇一二年十二月十八日
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