文化创意随笔之四十九：让老人文化渗入房地产中
作者：福建省海峡文化创意产业协会常务副会长 陈坦汶据《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》透露，未来20年，中国老龄人口的年均增长速度将超过3%。到2050年，中国的老龄人口总量将超过4亿人，老龄化水平将超过30%以上。中国人怎么养老？从主观愿望上说，中国老年人更愿意居家养老或社区养老，但是客观的状况又决定了中国老龄社会仍然需要专供老年人集中居住，符合老年体能、心态特征的公寓或老年住宅，并且具备餐饮、清洁卫生、文化休闲娱乐、医疗保健服务体系等综合管理的住宅群体，这需要中国的房地产业为中国老龄人提供多样化、费用多层次的老年公寓或养老园区或养老基地——等等机构养老。
这种既体现老年人集中养老、又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅机构养老，可分别为政府、社会（社会慈善机构）、企业（民营）经营，也可联合经营。西方国家的老年公寓多建在环境优美、交通方便的城市郊区或闹中取静的城市中心，室内布置与一般家庭居室相似，公寓设有生活服务、呼救报警、医疗保健、休息娱乐、文化学习、自助劳动等设施和场所，随着西方福利事业的发展及老年公寓条件的改善，许多虽有子女照顾的老年人，为避免代际冲突，让儿孙独立生活，也自愿申请老年公寓安度晚年。中国从上世纪七十年代末开始，在上海、北京、天津等大城市开始兴建老年公寓。此后，由国家、社会或企业建立的各种老年公寓在各地城市相继出现。目前世界各国的老年公寓名称和规模各不相同，有：老年公寓、老人之家、老人乐园、家庭式小公寓。
老人公寓等养老机构，对房地产业来说是真正意义上的老年文化地产。文化地产说简单些就是以文化和生活方式、居住理想为核心的房地产开发模式，绝不是钢筋加水泥堆砌的建筑物。其文化就是老人文化，其生活方式就是老年人的生活方式。开发老年公寓就是从老年人的食住行乐生活需求和心理需求出发，重视细节，将老人文化注入到建筑设计、园林景观、物业服务的全过程中。举一个简单的例子，在推出较高档的老年公寓中建筑物的大小必须控制，以满足老年人的特殊心理需求。老年人离开居家集中养老，心理上容易产生孤独感；过于宽大的居住空间容易使老年人产生空荡荡的孤独感；但使用空间也不能过于狭小，过小的空间会增加局促感，会使老年人觉得很压抑、不方便。一些硬件建设也要充分体现对老人的人文关怀。楼里的通道不但可以用于步行，更要方便轮椅通过。就是小到楼梯踏步宽度、踏步高度，都要按照《老年人居住建筑设计标准》执行。在软环境方面，例如景观、绿化、隔音、降噪、通风、光照、阳台色调等等也要符合老人求心静、求舒适、求安逸的需要。在设置的一些老人活动场所，应当便于老人群体间建立新的人际交流，便于老人调整旧有的生活方式，便于参与公寓中的各种社会活动和公益性活动。尽可能营造新家庭、大家庭的和睦氛围。在设置的信息系统方面，应当方便老人获得外界信息，便于与儿孙、亲朋信息沟通，以及影视娱乐的需求。
与普通居家不同，老年公寓实现了老人集中养老，这为市场化的老人集中消费提供了适合的平台。因此，房地产开发商，还要为医疗服务、餐饮服务、生活照料、精神慰藉等组合式的服务提供高质量的用房或用地设施。它是实现“幸福养老”对房地产商的起码要求，同时，在利用这些服务设施做好老年群体生活照料、医疗护理的同时，还要有针对性满足他们个体的精神慰藉，既可借助社会组织、志愿者团体力量，如让老年人多与青少年接触互动，又可让老人自愿参与一些力所能及的社会公益工作，发挥老人的余热，让老人“老有所用”得到心灵的满足。也可为公寓中的老人开祝寿会，开庆银婚、金婚、钻石婚纪念活动，就是创造一切有利于老人身心健康愉悦的氛围，让老人在老人公寓中的生活内容更丰富，更有意义，笔者以为这才是文化地产——养老地产——让老人文化注入房地产中的意义所在。
当然，我们还要看到老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不同于一般商品房项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、装修方面都要结合老年人的特点，其造价当然会比普通房地产项目高得多。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，公共配套的服务设施更需要通过经营来实现收回投资，对老人公寓的运营模式更有其特殊的要求，但是老人公寓在未来的房地产开发中、随着老龄化的水平不断激增，需求只会越来越旺，在政府公办养老机构不能充分满足老人需求的背景下，政府势必加大对民间养老机构的扶持，笔者以为老人公寓，也许是未来房地产开发的一项朝阳项目。
（待续：请看文化创意随笔之五十：《养老文化地产需要政府助力》）
二〇一二年十二月十日
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