文化创意随笔之四十八：老龄社会对未来房地产的刚性拉动
老人节过后，有关老人、老龄社会、老人文化、养老、敬老、尊老、老有所养、老有所乐的话语充斥着各类新闻媒体，第二产业的制造业也把目标延伸到银发群体的需求上，力求研制出老人所需的商品，第三产业更把老人市场当做急待开发的巨大市场，努力创意出各种老人服务产品满足老人物质与精神的需求。作为房地产也不例外，能否为越来越扩大的老人社会提供老人所需的房屋和养老、养生场所呢？
先看一看有关数据。资料显示，到2011年底，全国60岁及以上老年人口1.8499亿人，占总人口的13.7%。预计到“十二五”期末，全国老年人口将增加4300多万，达到2.21亿人。然而，不容乐观的现实是，中国在经济还不发达的情况下已经进入了老龄社会，养老服务体系建设远远不能满足养老服务需求，可谓是未富先老、未备先老。这种不容乐观的现实却为目前受到政府宏观调控政策，市场不太景气，购房者不够踊跃三方挤压的房地产业提供了新的拓广市场空间。在满足老龄社会的大背景下，房地产业需要做的事情远比想象的多得多。
也许有人说，中国作为传统意识极强的社会，与西方人的生活方式不同，众多的老人更愿意与儿孙同住，或独立居住在环境熟悉的社区，居家养老将成为中国老龄社会的主要养老方式。确实，7月10日全国老龄工作委员会办公室发布的2011年中国老龄事业发展统计公报显示：老年人住养老机构意愿逐步下降，城镇老人愿意住养老机构的比例10年间从18.6%降到11.3%。这种居家养老的意愿增强却成为养老房地产的众多刚性需求后又增添了一项需求。大家知道，拉动房地产发展无非是三大需求：消费刚性需求、投资需求、投资需求。目前，在政府限购、银行限贷的政策和市民收入增长预期不高多重打压下，投资需求、投机需求尽管是市场经济条件下的客观需求还是受到巨大的压抑，只有消费刚性需求还在推动或支撑着当前的房地产。讲到刚性需求大多是指：城市旧宅改造或城市新规划拆迁造成的刚性需求；农村先富起来的人群希望到城市发展购房的刚性需求；已经在城市站稳脚跟收入较高的新老一代新市民农民工购房需求。但是还有一项的刚性需求常常被经济学家或房地产商所忽视，那就是老龄社会对电梯新房的刚性需求。笔者父辈都是八十多岁的高龄。笔者曾购买过二楼无电梯的新商品房，希望老人能在节假日到新住宅同住。老人表示，儿孙可以扶他们到二楼居住。可是，他们却无力自己每天下楼到小区散步，老人认为住在无电梯的楼房中，就好比自我软禁。腿脚不便，无法攀爬楼梯成了不愿同住的最大原因。因此，在众多还住在破旧住宅或者无电梯楼房的老人客观上需要新的电梯房，这项对房地产的刚性需求远比想象的大。那些家有老人或自己即将步入老年还住在无电梯房的中年人会在资金积累到位、房价相对低迷时，果断出手，购入电梯房。这是一个巨大的群体，将成为支撑房地产的坚定购买群。
不过，人们还要看到这样一种现象，尽管老年人居住养老机构的意愿在逐步下降，但是这仅仅是老年人的一种主观意愿，客观的现实却让老年人的意愿受到极大的抑制。因为居家养老尽管能为中国的老少人群所接受，但是它也面临着客观的挑战：
一、是“空巢”老人怎么办？据全国老龄委有关人士介绍，2010年城乡空巢老年人占49.3%。（其中独居9.7%，仅老人夫妻同住39.6%）。目前，我国平均每个家庭只有3.1人，家庭小型化加上人口流动性增强，使城乡“空巢”家庭大幅增加，单城镇仅老人夫妻同住老人比例从10年前的34.6%上升到45.4%，居家养老对于“空巢”老人来说就会异化为“孤独养老”。
二、理论上在独生子女盛行的中国。四个老人要一对小夫妻照料，如果祖辈还健在，这个老人的数字还要看涨。在众多老人中还有高龄老人和只能半自理或完全不能自理的老人。调查显示，目前中国80岁以上高龄老人超过2000万，全国城乡部分失能和完全失能老年人约3500万人。一对小夫妻如果遇上4个以上高龄老人或失能老人，一边要忙工作，一边还要照顾众多老人，居家养老怎么走下去。
三、有少数老人退休金和储蓄较多，想用钱换取所需的老人服务，提升晚年生活质量，不想给儿孙添更多麻烦，更重要的是怕影响儿孙的事业和进步，但分散居家养老，所需的老人服务买不到、居家养老无法满足这一部分老人的需求。
面对这种情况，它将为中国的养老房地产提供了一种巨大的拓展空间，同时也要求政府在应对老龄社会方面，包括提供福利养老院、社区养老、居家养老方面提供政策上的扶持。笔者将在下一篇《让老人文化注入房地产中》继续发表自己的见解。
（待续：请看文化创意随笔之四十九）
二〇一二年十二月五日
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